624深圳土拍，有钱人终成眷属，没钱人亲眼目睹

禾略研究院 2020-02-27

6月24号，深圳五块住宅宗地的土拍华丽落幕，有钱人终成眷属，没钱人亲眼目睹。

得地的得地，解套的解套，真真皆大欢喜？让我们一起见证深圳房地产永动机的奇迹——

为美观考虑，我们不加水印打广告，大家可以尽情转发，图中黄色数字为房地价比（周边房价/可售地价），该数字越大，地块安全度越高。

底图我们用了自动元宝机测算的，2019-2021年深圳，城市建设变化的结果图。蓝色为人造地表底板，红色为变化显著区域。

未来4年，深圳建设最快的区域在于，坪山、福永、沙井、公明。

无独有偶，在此次土拍中，5个地块的可售楼面价，直逼周边房价，反而是未来发展潜力最强的坪山坑梓，房价地价比达到1.81，地块安全度最高，而拿地的竟然不是一家开发商，而是擅长财技的平安，看来，还是玩钱的企业有远见，厉害厉害。

买卖双方都这么膨胀，我们从理性的角度出发，通过市场周期的量化研究，简单分析这一波土拍，究竟几家欢喜几家愁——

宝安：目前房价增速呈现的是强弩之末的疲态，自2018年2月起，就呈波动下滑的态势。

结合房价泡沫周期来看，进入2019年后，泡沫周期在强牛冲顶的阶段，房价增速虽有向上冲击低轨的机会，但是进入2019年后市场信心明显不足，向下筑底，房价泡沫提升的背后是信心与价格的背离带来的虚假繁荣。

故综合来看，卖货的掌柜已经看的很清楚，目前宝安房价基本处于像高位平稳波动的阶段，是时候可以出一波货了，加上此次宝安、龙华、光明推出的地块位置也不错，从推地的空间选择，以及时间的选择，两方面都是恰到好处。

龙岗：市场信心周期及泡沫周期均在向上冲顶阶段，综合来看目前市场趋势向好，有价又有量，但是从价格复合增速来看，目前处于历史低位，这一波向上的市场基本也已经到头。

预期在2019年3季度开始，市场会逐步开始调整，一直到2021年年中，龙岗市场信心及泡沫周期从底部开始回升。

所以针对深圳寸土寸金的市场，有资金实力的平安爸爸，虽然在高位进货，但是开发个2年，待到市场柳暗花明又一村时，或许会尝到些许甜头。

在现在的时间点来看，购房者或许值得关注这个地块的后续项目，如果购买项目，差不多4年后能出售的话，不管是信心或是泡沫周期，都将是在高位，好卖又能出价，你值得拥有~

从周期分析来看，深圳房价在今年四季度会有一波下跌，最近想买房的朋友，务必hold住，毕竟我们也不是土豪开发商，还是等多几个月，避过这一波拍地后强销期，2019年年底或2020年年初再入手比较合适。

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